降52.3万、最高65折！南京一批楼盘“割肉”跑量！

总价直降52.3万、最高优惠65折！进入年中冲刺期，为了“跑量”，开发商真拼。

(资料图)

江宁滨江的老盘新城云漾滨江特价房最低单价1.25万/㎡，比2016年的区域行情价还低；

桥林新城的时代艺境使出狠招，一批一口价房源，最高优惠65折；

江北城南中心金陵星图特价房单价只卖2字头.....

01

江宁滨江：新城云漾滨江最高直降52.3万

河西滨江G70地块。2022年 ，该地块被厦门国贸竞得，由厦门国贸和奥体建设联合开发，奥体建设负责操盘。

在江宁滨江，新城云漾滨江算是促销场上的活跃分子。从去年到今年优惠不停歇，最近一次促销是今年4月，当时推出的建面86㎡特价房一口价127-130万。

与上轮相比，这次促销力度更猛。

据中介发布的海报显示，项目近期推出10套特价房，总价最便宜的是4-102，建面84.64㎡，现总价106万，直降约42.4万，单价约1.25万/㎡；

降价幅度最高的是4-2603，建面98.56㎡，现总价131万，直降52.3万，单价约1.33万/㎡。

中介朋友圈截图

折后1.25万/㎡、1.33万/㎡什么概念？

①低于区域6年前的售价；

2017年，江宁滨江的弘阳禹洲时光印象的毛坯均价就达到了1.4万/㎡；

②两年时间，猛降6000元/㎡

2021年1月，新城云漾滨江首开时精装均价约1.9万/㎡，对比现在的特价来看，2年时间单价猛降6000元/㎡，很夸张....

③亏本买卖；

2020年新城拿下的滨江G43和滨江G44（云漾滨江前身）楼面价9047元/㎡，现在特价房只比拿地成本多两三千元一平。抛除建筑/人力/装修/时间等各项成本，妥妥亏本买卖。

我相信，没有一家开发商不到逼不得已，不会想到割肉降价。新城云漾滨江无奈之举源于3个原因：

①16栋楼，体量太大，区域内卷

新城云漾滨江拿地和首开都是南京楼市的繁荣期，如果是3-4栋楼的小型社区，可能趁势早早收官了，可无奈体量达到16栋楼，还没怎么卖就来到了楼市至暗期。

而且，整个江宁滨江聚集5家新盘+5家次新二手小区。供大于求，内卷太严重了....

②远郊，利好兑现太慢；

这是至关重要的。江宁滨江到现在还是个三无板块：无地铁、无公办名校、无大型综合体，拿什么吸客？

那么，促销战不停歇，究竟新城云漾卖得如何呢？通过南京网上房地产数据，我看到听涛苑入网的784套房源还剩484套未售，观澜苑入网的1202套房还剩121套未售，总体去化6.9成。

目前605套未售+3栋未推出，可见销售压力依然存在。不难猜测项目今年还会有多轮促销。

听涛苑，截图自南京网上房地产

观澜苑，截图自南京网上房地产（非住宅：59套入网、38套未售）

02

桥林新城：时代艺境最高65折

河西滨江G70地块。2022年 ，该地块被厦门国贸竞得，由厦门国贸和奥体建设联合开发，奥体建设负责操盘。

位于桥林新城的时代艺境最近推出了一批优惠房源，其中89㎡的低楼层优惠后总价约120万，单价仅1.34万/㎡。105㎡低楼层优惠后总价160万左右，单价1.52万/㎡，仅剩10来套。

截图自小红书

对比此前项目2.1万/㎡的精装销许价来说，本次最大优惠相当于打了65折。置业顾问称，这是本年度最大一次优惠，以后可能买不到更低价格了。

以最低1.34万/㎡卖房意味着什么？

①房价接近于区域内的地块楼面价；

桥林最新宅地楼面价都超1.2万/㎡了（2021年9月，龙湖G99楼面价12043元/㎡、南昌国贸G102楼面价12057元/㎡），时代艺境最便宜的精装房却只比区域的地块楼面价贵1000元/㎡；

②价格大放血；

从9474元/㎡的地块楼面价、2万/㎡的毛坯限价来看，如今项目最低1.34万/㎡的精装价也算是“大放血”了。

时代艺境一路走来也是不容易。2021年6月首开正逢南京楼市开始走下坡路时。

当时一波江核楼盘报名人数都在滑铁卢，更何况桥林呢？截至目前，近两年时间时代艺境两个组团共领取了838套住宅销许，还剩293套未售，卖出6.5成。

（含28套入网/未售的非住宅房源）

时代艺境只是桥林的一个缩影，板块内还有很多楼盘卖得不够理想。主要原因有两点：

①定价太高，性价比低；

桥林新房毛坯价最高达到了2.45万/㎡，部分楼盘卖到2.7万/㎡，放眼南京主城区都有不少选择空间，为何还要选择偏远的桥林呢？

②配套不完善，很难形成气候；

桥林是产业型区域，但是现在人口还没有积累到一定的量，还无法形成红利。另外，区域配套不完善是个重点，除了有地铁S3号线之外，缺乏亮眼的商业配套和名校资源。

03

雨花经开区：东原印未来89㎡最低215万

河西滨江G70地块。2022年 ，该地块被厦门国贸竞得，由厦门国贸和奥体建设联合开发，奥体建设负责操盘。

位于雨花经开区的东原印未来推出特价房。建面约89㎡顶底楼优惠下来总价215-240万，最低单价约2.41万/㎡；建面约107㎡低楼层优惠后总价270万左右，单价约2.52万/㎡。置业顾问表示仅有几套房源，先到先得，优惠截止6月18日。

对比销许均价约2.64万/㎡来看，本次项目优惠幅度在1000元/㎡以上，不算是大幅跳水优惠。

项目自2021年11月入市，1年半时间入网640套房源，还剩196套未售，整体卖出6.9成，乍一看还算可以，但是仔细分析，6.9成的销售成绩完全靠2021年成交数据支撑起来的。

将时间缩短到近一年，东原印未来卖得也不够理想。入网的320套房源，只卖出148套。而且今年上半年，项目放慢了脚步，没有新领销许，以去库存为主。

截图自南京网上房地产

所以，东原印未来降价跑量的逻辑也能说得通，毕竟项目还有11栋楼没推出，在当下的行情下，不抢跑就得长期站岗。

不能说，东原印未来卖得有多差，至少它是没有安全感的，主要有以下原因：

①自住时代下，韭菜割不动了；

紧靠河西，仰仗着“大哥”的配套，如果放在几年前的投资时代，东原印未来应该是能割一波韭菜的，但是现在世道变了，大家不信“傍大腿”那套了。连一桥之隔的雨花森林都失宠了，又何况雨花经开区呢？

②周边企业集聚，难以形成生活气息；

东原印未来旁边都是企业，没有其它楼盘，显得很孤立，很难聚揽生活气息，而且距离刘村地铁站导航2公里，楼下又没有像样的购物中心。

③17栋楼，体量太大，销售压力大；

1年半时间推6栋楼，才卖出6.9成。按照这种速度，想收官至少还要4-5年吧，熬成现房不说，也招架不住后面新产品的竞争啊，所以加速跑才是王道。

04

浦口城南中心：金陵星图特价低至2.65万/㎡

河西滨江G70地块。2022年 ，该地块被厦门国贸竞得，由厦门国贸和奥体建设联合开发，奥体建设负责操盘。

位于浦口城南中心的金陵星图618期间推出10套优惠房。据中介透露，总价最便宜的是26层建面87.83㎡的户型，优惠下来总价233万，单价约2.65万/㎡。

相比正常的精装销许均价约3.05万/㎡来说，优惠幅度较大。

截图自小红书

项目2022年1月首开，将近1年半时间卖出467套，去化约5.4成。项目一共规划16栋住宅，也算是大体量小区，还剩8栋楼+400套房源未售。

截图自南京网上房地产

2年前，浦口城南中心也曾经是摇号区域，后来楼市回归理性，隔壁大哥江核的神话都破灭了，城南中心更是一蹶不振，区域内的楼盘也开始走上了分销路线。

另外，区域内老盘难销、新盘接连上市，内卷之下，靠特价优惠抢人头也是再寻常不过的路数了。

05

割肉自救，在价格博弈中抢客

河西滨江G70地块。2022年 ，该地块被厦门国贸竞得，由厦门国贸和奥体建设联合开发，奥体建设负责操盘。

现在推优惠的可不只是远郊楼盘。一些价格虚高、泡沫明显的主城及核心区的楼盘也会加入优惠阵营。而且相比早前力度不大的噱头型优惠来说，现在动辄都是小几十万的真让利。

对于一些难卖的楼盘来说，割肉促销是自救行为，是挺过困难期的策略。对于买房人来说，在开发商之间的价格博弈战中，变被动为主动，拥有了更多话语权和挑选空间。